Visão geral sobre aspectos imobiliários

Este subtópico trata dos aspectos imobiliários numa operação de M&A, abordando inicialmente a decisão de se estruturar a aquisição como compra de ativos ou como uma operação de M&A clássica. Em uma compra de ativos, o ponto de atenção é para os aspectos fiscais e os riscos sucessórios. Já na compra de uma empresa, é preciso identificar os ativos imobiliários relevantes e sua correlação com a atividade da empresa-alvo, entender os impactos mais comuns dos ativos imobiliários sobre a transação, e entender a importância dos diversos tipos de due diligence.

Notas Práticas

1.Compra de ativo imobiliário x compra da empresa

Esta Nota Prática trata da definição da estrutura da operação em M&A imobiliário ou em compra de ativo, abordando questões importantes no processo decisório relativas aos aspectos fiscais e aos principais riscos sucessórios. Nas empresas com problemas financeiros graves, indica como forma de salvaguardar a operação a utilização da Lei de Recuperação de Empresas e Falência. Com relação às empresas afetadas pela Lei Anticorrupção, ainda não há uma tendência clara para a estruturação dos negócios, por se tratar de uma legislação recente.

2.Ativos imobiliários relevantes

Esta Nota Prática trata da identificação dos ativos imobiliários relevantes e suas funções para o negócio, o que é fundamental para determinar os riscos específicos de cada tipo de ativo, as medidas que devem ser adotadas e as análises necessárias, as disposições contratuais que deverão ser inseridas na transação e o impacto de determinados riscos para a precificação do negócio e para eventuais mecanismos de ajuste de preço. Determinará, por fim, as prioridades, o que é essencial no ambiente complexo de um M&A.

3.Risco de quebra de continuidade da exploração do imóvel

Esta Nota Prática trata do risco de quebra de continuidade da exploração do imóvel numa operação de M&A, abordando a análise dos aspectos imobiliários que envolvem a solidez jurídica da propriedade ou a ocupação dos ativos relevantes para a operação da empresa-alvo. Recomenda-se tratar essa questão nos documentos da transação, através de proteções contratuais, pois esse tipo de risco pode ter impacto na precificação do negócio. Além disso, elenca os principais aspectos que devem ser observados tomando-se por base o imóvel próprio ou imóvel de terceiro.

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Cláusulas

1.Cláusula de declarações e garantias sobre inexistência de vícios, ônus e gravames

Trata-se de modelo de cláusula de declarações e garantias sobre inexistência de vícios, ônus e gravames que pode ser inserida nos documentos da transação em relação aos aspectos imobiliários numa operação de M&A. Tomando por base a propriedade imobiliária, alguns dos principais aspectos que devem ser tratados em uma operação de M&A são: vícios na cadeia dominial do imóvel e evicção, ônus e gravames, imóveis recebidos do Poder Público com condições ou encargos, imóveis utilizados para prestação de serviços públicos objeto de concessão.

2.Cláusula de declarações e garantias sobre inexistência de quebras contratuais

Trata-se de modelo de cláusula de declarações e garantias sobre a inexistência de quebras contratuais que pode ser inserida nos documentos da transação em relação aos aspectos imobiliários numa operação de M&A. Tomando por base a locação imobiliária, os pontos mais críticos em uma operação de M&A são: legitimidade do locador, cláusula de vigência em caso de alienação, registro do contrato, restrições à cessão de controle da locatária, direito à ação renovatória. É recomendável inserir esse tipo de declaração devido à dificuldade de se apurar se a empresa-alvo adimpliu com todas as obrigações assumidas na locação.

3.Cláusula de declarações e garantias sobre inexistência de imóveis rurais ou em faixa de fronteira

Trata-se de modelo de cláusula de declarações e garantias sobre a inexistência de imóveis rurais ou em faixa de fronteira que pode ser inserida nos documentos da transação em relação aos aspectos imobiliários numa operação de M&A. É recomendável inserir essa declaração específica sobre a inexistência de imóveis rurais, em faixa de fronteira ou não, cobrindo os critérios de localização e destinação, ou delimitar, entre os ativos imobiliários, aqueles que demandarão alguma ação para afastar as restrições legais de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros.

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