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Advogados acreditam na retomada de operações de M&A no setor imobiliário para 2018

País voltará a registrar transações, e mercado será reaquecido

Por Paula Dume
Dentre os principais players, estão os fundos de pensão estrangeiros e de private equity, as empresas da área e os investidores institucionais
Dentre os principais players, estão os fundos de pensão estrangeiros e de private equity, as empresas da área e os investidores institucionais
PhuShutter/Shutterstock.com

Com a retomada da atividade econômica no segundo semestre deste ano, o mercado imobiliário está voltando a lançar novos empreendimentos e a ter um pipeline de projetos, o que não era visto nos últimos dois ou três anos. Advogados do setor acreditam que o país voltará a ter operações de M&A em 2018, já que a perspectiva é de que o mercado seja reaquecido. 

O crescimento mais substancial do mercado imobiliário brasileiro se deu entre 2009 e 2014. Porém, em 2014, houve uma crise grave que gerou a queda acentuada de praticamente todas as atividades imobiliárias, desde as operações residenciais e comerciais até a compra e venda de galpões logísticos, shopping centers e hotéis. 

Alberto Mori, sócio da área de M&A do Trench Rossi Watanabe, percebe que ainda há mais empresas e fundos explorando as oportunidades de mercado do que efetivamente realizando transações. “O volume de transações efetivas neste momento não está tão alto. Há empresas também que estão em recuperação judicial”, comenta. 

Já Marcel Fracarolli Nunes, associado sênior da área de Infraestrutura do mesmo escritório, tem visto uma movimentação, ainda que discreta, de grandes grupos estrangeiros interessados na compra de ativos envolvidos em operações como a Lava Jato. Segundo ele, esses conglomerados de fora estão buscando boas oportunidades, investindo, por exemplo, em projetos de infraestrutura no setor de energia brasileiro. 

Principais players 

Com relação aos players que comandam o segmento, há um número grande de investidores institucionais, além dos fundos de pensão estrangeiros dos Estados Unidos, Europa, Oriente Médio e Ásia. Como a renda imobiliária é bastante compatível com o tipo de rendimento que esses fundos devem pagar para seus pensionistas ao longo dos anos, já que é um investimento de longo prazo e tem mais estabilidade do que os ativos de renda variável, ativos imobiliários são uma opção natural de aquisição para esses players. 

Empresas da área em disputa pela consolidação de seu portfólio e fundos de private equity, que marcaram presença durante o período de crise, porque são investidores mais oportunistas e estão expostos a correr riscos, buscando ativos com grande desconto, também devem fortalecer sua atuação. “Durante o auge do mercado, a gente viu consolidações. Na crise, isso se tornou menos comum e esperamos que volte a acontecer nos próximos anos”, estima Paulo Furtado Mendonça, sócio da área de Negócios Imobiliários do TozziniFreire Advogados.

De acordo com ele, os ativos puramente imobiliários, em geral, não são afetados pela operação Lava Jato. O principal setor atingido é o de infraestrutura que, obviamente, tem uma base imobiliária muito forte. “Se você elencar as principais incorporadoras e os principais players do mercado imobiliário, eles não estão envolvidos nessas operações. Mas temos ativos imobiliários de maneira acessória”, esclarece. 

Entraves e especificidades das operações imobiliárias

Um dos impasses notados neste período de crise é o da precificação dos ativos. Segundo Paulo, os compradores sempre têm uma expectativa de um desconto substancial em tempos críticos, e os vendedores tendem a manter suas posições e evitam fazer vendas de ativos com descontos substanciais.

“Isso gera um impasse, o que acaba bloqueando a realização das operações. De certa maneira, ainda está acontecendo, porque com a retomada [da economia] os vendedores voltam a querer praticar valores pré-crise, e os compradores ainda têm a expectativa de obter um desconto”, conta o sócio do TozziniFreire. Ele acredita que, nos próximos dois anos, essa prática tende a se corrigir, porque vai haver uma convergência entre os dois lados. 

A aprovação de uma operação de M&A imobiliário perante o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) não possui especificidades no setor. Outras aprovações, mais incomuns, vão depender se o ativo faz parte de algum segmento regulado, como algum que envolva telecomunicações com base imobiliária. 

Com relação a incorporadoras imobiliárias que entraram em processo de recuperação judicial, algumas geraram certas decisões inovadoras. “O que se estabeleceu até agora não é uma tendência final na jurisprudência, mas de que o patrimônio de cada empresa só responde pelas dívidas do próprio empreendimento”, detalhou.

Pontos de atenção

Para Alberto Mori, do Trench Rossi Watanabe, o primeiro alerta se refere ao fato de a empresa vendedora estar ou não envolvida na Lava Jato ou em algum outro escândalo similar. Os advogados costumam apurar os nomes dos donos da empresa e envolvidos na transação para checar se existe alguma suspeita em seu passado que possa comprometer a operação. Marcel Fracarolli Nunes, do mesmo escritório, afirma que a preparação e a negociação das cláusulas contratuais também requerem cuidados. 

Paulo Furtado Mendonça, do TozziniFreire, ressalta que é muito importante estimar a situação dos contratos e a condição imobiliária do empreendimento, para realizar depois as avaliações regulares da empresa. Ele explica que, geralmente, essas avaliações são bem-feitas, mas o comprador pode correr o risco de se deparar com uma inadimplência ou um empreendimento que perdeu viabilidade, em razão de endividamento financeiro irrecuperável, dívidas renegociadas em condições desvantajosas ou acertos financeiros que não são mais possíveis de serem honrados em uma situação adversa de mercado.

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