Gerenciamento jurídico da obra

Autor: Fernando Marcondes, sócio do L.O. Baptista Advogados

ATUALIZADO

Em função do belicismo que caracteriza as relações entre as partes em um contrato de Construção, é importante que se faça um rigoroso registro dos fatos que ocorrem durante a execução da obra. Mais do que detalhado, o registro deve ser feito de forma adequada.

Olhar para o dia a dia da obra como uma preparação para futuras discussões arbitrais não significa, no entanto, que o ânimo seja necessariamente o de buscar o litígio. Ao contrário, o bom registro dos fatos torna mais consistentes os pleitos (quando se trata da construtora) e mais apurada a análise dos pleitos (quando se trata do contratante). Essa consistência, por si, tem o condão de:

  • evitar mal-entendidos a respeito da pretensão das partes; e

  • mostrar à parte contrária que, em caso de disputa arbitral, será difícil inventar ou distorcer os fatos para tirar alguma vantagem da confusão.

O gerenciamento jurídico dos documentos da obra é fator de economia e de segurança para os envolvidos. A experiência mostra que onde as partes têm preocupação com a clareza e a formalização do histórico dos eventos, o volume de conflitos se reduz drasticamente. E, para aqueles inevitáveis, a disputa tende a terminar mais favorável à parte que se guardou com provas criadas oportunamente, no momento em que o objeto do litígio estava em franco desenvolvimento.

O que é?

A gestão de uma obra é tradicionalmente feita com vistas a possibilitar o controle de seu andamento, o cumprimento do cronograma e o fluxo de caixa. Do ponto de vista da obra propriamente dita, essa gestão é satisfatória e permite o bom desempenho dos trabalhos.

O gestor de uma obra não tem, contudo, o hábito de pensar juridicamente, até porque não é essa a sua especialidade. Engenheiro quer fazer obra, esse é o seu foco e ele sabe muito bem como fazer seu trabalho.

O gerenciamento jurídico da obra consiste em:

  • registrar adequadamente os fatos, com vistas à sua utilização futura;

  • manter a organização desses registros em uma linha de tempo;

  • aconselhar o gestor da obra no que diz respeito a ações e reações que lhe garantam efeitos positivos em discussões futuras; e

  • atuar na preparação de claims, ou na sua análise, incluindo as negociações que se seguem à sua apresentação.

Assim, para que o gestor desempenhe adequadamente sua função, o ideal é que ele seja treinado para registrar e para cooperar com o pessoal encarregado do gerenciamento jurídico.

Indicação

A gestão jurídica da obra é indicada para todos os tipos de contratos de construção, mas costuma ser mais utilizada nas obras de maior porte, pois as obras de menor porte normalmente não comportam custos desta magnitude, os quais são percentualmente ínfimos para as grandes obras.

Formato

Essa gestão jurídica pode ser feita mediante a presença permanente de um advogado no site da obra, mas isso pode ser caro, ineficiente e hostil:

  • caro, porque é necessário contar com um advogado experiente, e sua disponibilidade full timeno site elevaria em muito o custo indireto da construtora, ou comprometeria o budget do empreendedor.

  • ineficiente, se, para evitar esse elevado custo, a parte optar por um advogado de pouca experiência, que não terá a visão de futuro necessária para atuar com eficácia no registro e no aconselhamento.

  • hostil, porque a presença de advogados não é vista com naturalidade nesse ambiente.

O formato mais adequado é, portanto, contar com advogados externos, que possam visitar a obra periodicamente, mas que sejam constantemente alimentados com suas informações e permanentemente consultados a respeito das ocorrências de obra.

Para um gerenciamento jurídico eficaz, é fundamental que o gestor do contrato e sua equipe administrativa recebam um treinamento inicial, que consistirá basicamente em instruí-los sobre a necessidade de manter os advogados informados e sobre a importância de consultá-los frequentemente, mesmo que as questões pareçam triviais.

Registros

A evolução das obras costuma ser registrada mediante a utilização de algumas ferramentas tradicionais:

  • Relatórios Diários de Obra (RDOs);

  • relatórios periódicos (semanais, mensais);

  • atas de reuniões;

  • trocas de e-mails; e

  • cartas.

A sutileza está em como realizar esses registros de forma que sejam eficientes na demonstração do histórico da obra, quando analisados no futuro por alguém encarregado de decidir quem tem razão.

Um RDO pode, por exemplo, conter uma informação como esta: “O guindaste não operou das 8 até 14 horas.”

Para quem está no site, essa informação é suficiente. Agora, se imaginarmos que, dali a 2anos, as partes poderão estar em uma arbitragem, discutindo quem é o responsável pelo atraso da obra, essa informação, isoladamente, será muito lacônica e se prestará a ser explorada por ambas as partes (e uma delas, certamente, o fará de forma ilegítima). Afinal, há muitos motivos pelos quais um guindaste pode ficar sem operar durante 6horas: quebra, falta de combustível, falta de operador (exemplos de responsabilidade da construtora); mau tempo (exemplo de força maior); falta de liberação de frente, falta de material para ser içado pelo equipamento, interferência de uma equipe de operários não vinculada à contratação (exemplos de responsabilidade do dono da obra).

Para que o fato possa ser corretamente analisado no futuro, portanto, o registro poderia ser o seguinte: “O guindaste alocado na frente da caldeira não operou das 8 até as 14 horas, em virtude da chuva torrencial registrada desde a madrugada até as 11 horas, que alagou a região de operação do equipamento, criando condição insegura para sua operação. O local foi drenado pela equipe ‘x’, sendo liberado para operação em condições seguras às 14 horas.”

Com essa redação, o RDO terá utilidade muito maior em caso de discussão futura. Não dependerá de outros documentos ou outro tipo de prova para ser contextualizado, nem será objeto de exploração indevida pelas partes.

O gerenciamento jurídico impede também que se adotem modificações de projetos, métodos construtivos, sequência de trabalhos, sem o devido registro. É comum que o contratante, por meio de seu fiscal, dê ordens em campo para a modificação de itens, desde os mais corriqueiros até os mais importantes. A falta do adequado registro dessa alteração fatalmente gerará discussão acerca do direito do construtor de cobrar pelos eventuais impactos dessas alterações, já que todos os contratos dispõem que as alterações só podem ser feitas mediante autorização expressa, mas essa regra é sempre negligenciada por ambas as partes em prol da velocidade dos serviços. A presença de um consultor jurídico educa os gestores da obra no sentido de seguir a regra contratual, para evitar discussões futuras.

Contratação e custos

As partes utilizam o gerenciamento jurídico para se protegerem uma da outra quanto ao surgimento de possíveis conflitos, através de rigoroso registro dos fatos da obra. Em vista disso, cabe a cada parte contratar e arcar com os custos de seu próprio gestor.

Veja a seguir a Nota Prática Arbitragem de Construção: escolha do árbitro.

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