Contrato de Construção por administração

Autor: Fernando Marcondes, sócio do L. O. Baptista Advogados

ATUALIZADO

O contrato de Construção por administração é uma das modalidades de contratos de construção mais utilizadas, juntamente com a empreitada a preço global, a empreitada a preço unitário e o modelo EPC.

De acordo com a doutrina internacional, o contrato de administração é uma modalidade em que o contratado é reembolsado pelas despesas diretas associadas com um projeto em particular, mais um abono pelos custos fixos (overhead) e lucro, comumente baseado em uma porcentagem dos custos, mas que admite outras combinações (HINZE, Jimmie, Construction Contracts, 2. ed., Boston: McGraw Hill, 2011, p. 175).

A construção pelo regime de administração pura se mostrou, com o uso, uma fórmula interessante, principalmente no que diz respeito ao controle dos custos, já que o dono da obra consegue enxergar melhor toda a dinâmica do empreendimento, devido à natureza open book da proposta e também devido à sua maior proximidade, vindo a tomar decisões que, na modalidade de empreitada, não seriam de sua alçada.

Indicação

O contrato de construção por administração é usado quando, a juízo do dono da obra, não é desejável ou apropriado contratar um preço fixo, de modo que na maioria desses contratos o custo total de construção para o proprietário não pode ser conhecido até que o projeto esteja completo. Quando os desenhos e especificações não estão completos no momento da negociação do contrato, as partes negociam o que é comumente chamado de “contrato de escopo”. Baseado em desenhos preliminares e em um esboço de especificações, o contratado consegue formar um preço estimado, e o contrato prevê que esses documentos que basearam o contrato serão ampliados, porém sem perder de vista o previsto nos desenhos originais e nas especificações (CLOUGH, Richard H.; SEARS, Glenn A.; SEARS, S. Keoki, Construction Contracting, a Practical Guide to Company Management, 7a ed, Nova Jersey: Wiley, 2005, p. 138.).

A construção por administração é bastante utilizada atualmente no Brasil, principalmente no mercado imobiliário (edificações comerciais e residenciais), sendo comum estabelecer um limite de preço com o qual o construtor se compromete (Preço Máximo Garantido – PMG).

Compromisso do empreiteiro

O contratado assume a obrigação de executar a obra e adquirir os materiais, assim como de fornecer a mão de obra necessária, atuando em nome do contratante ou por conta deste mediante encargo ou delegação expressa. Por sua atividade, o contratado recebe, uma porcentagem sobre o preço da obra ou um valor fixo (DEL ARCO TORRES, Miguel Ángel; PONS GONZÁLES, Manuel. Derecho de la Construcción: aspectos administrativos y civiles. 8ª ed. Granada: Comares, 2010, p. 136).

Compromisso do contratante

O contratante se obriga a pagar o custo real da mão de obra e dos materiais (DEL ARCO TORRES, Miguel Ángel; PONS GONZÁLES, Manuel. Derecho de la Construcción: aspectos administrativos y civiles. 8ª ed. Granada: Comares, 2010, p. 136).

Limite de preço

Este contrato foi originalmente concebido sem qualquer compromisso do construtor com um limite de preço, já que, em princípio, o controle do custo estaria inteiramente nas mãos do dono da obra, não só pela sua efetiva participação, mas também pelo fato de que ele é, via de regra, o fornecedor dos projetos, e tem liberdade para modificá-los conforme sua conveniência – pagando, obviamente, pelos acréscimos, ou usufruindo das economias que disso decorrem.

O contrato de construção por administração sem a fixação de um preço máximo é, portanto, modalidade válida e desejável quando a obra que será construída não possui, no momento da contratação, informações suficientes para permitir o cálculo de um montante global.

Não poderá o contratado comprometer-se com um valor. Seu compromisso se limitará a administrar a construção conforme os projetos que lhe forem apresentados, oferecendo seu know-how na gestão da obra, na contratação dos materiais e da mão de obra necessária, na coordenação das diversas frentes, controle da qualidade, observância dos prazos e do cumprimento das normas técnicas, de segurança, de qualidade etc., por si e por todos os demais contratados para a execução. Quanto ao custo, será aquele que o dono da obra desejar/permitir, acrescido da remuneração de seu contratado.

Contudo, o fato de se lançar em um projeto sem ter segurança acerca de seu custo final gera naturalmente uma exposição de risco bastante elevada para o contratante – risco que não corre em modalidades de preço fechado, passando a ser do contratado a incerteza, já que precisa garantir um valor máximo para uma obra que ainda não se realizou.

Por tal razão, não tardou a surgir à ideia de buscar a segurança de um preço fixo sem abrir mão das qualidades e vantagens do modelo de administração pura, agregando-se, então, o conceito do Preço Máximo Garantido (PMG).

Preço Máximo Garantido (PMG)

O PMG é uma ferramenta pela qual o dono da obra passa a dispor da garantia de que o custo total de seu projeto não ultrapassará o valor declarado em contrato (acrescido de eventuais aditivos).

Contrato ADM com PMG x contrato de empreitada

A diferença entre a contratação pelo regime de empreitada global e o regime de administração com PMG, já que, em ambos, oferece-se uma garantia de preço final e o construtor permanece com as mesmas responsabilidades está:

  • na dinâmica da formação do preço;

  • na operação e gestão do contrato;

  • na possibilidade de contratar e faturar diretamente os custos diretos ao dono da obra sem qualquer risco fiscal; e

  • na maior participação do dono da obra.

Este conjunto do contrato de ADM com PMG, se bem utilizado, resulta em economia de custos sem perda de qualidade, que é o objetivo final de qualquer empreendedor.

Cabe ao contratante adotar a modalidade mais adequada de acordo com as particularidades do caso, especialmente avaliando que:

  • uma empreitada é mais eficiente quando os projetos estão maduros, o dono da obra não pretende interferir na execução e quer segurança quanto ao preço desde o princípio;

  • uma ADM é mais vantajosa quando os projetos ainda estão em desenvolvimento, o dono da obra quer participar mais de perto e tem a intenção de introduzir modificações no curso da obra.

Contrato de ADM com PMG

Sistema open book

Na modalidade de ADM com PMG, quase todos os elementos citados na formação do preço da empreita global (custos direitos, custos indiretos, overhead; tributos, projeção de lucros) também estão presentes, mas a forma de apresentá-lo é bastante diferente.

No sistema open book o construtor é instado a demonstrar todas as etapas da formação de seu preço, e o faz não em uma única planilha de preços unitários, mas em diversos demonstrativos:

    • planilha dos custos diretos: sob a forma de preços unitários, porém sem nenhum acréscimo relativo ao BDI;

    • planilha dos custos indiretos (uma parte da DI do BDI): demonstrando toda a equipe administrativa que atuará na obra, todos os custos de instalação e manutenção de canteiro, mobilização, desmobilização, vigilância, limpeza, energia elétrica, água, materiais de escritório, equipamentos de informática, licenças de software, refeitório, etc., representados sob a forma de custo mensal, e multiplicando este pelo número de meses que a obra deverá durar;

    • tributos:incidentes sobre todos os custos diretos e indiretos; e

    • composição de sua remuneração (ou taxa de administração): com a demonstração dos valores atribuídos à matriz (overhead) e sua parcela de lucro (o B e o restante da DI do BDI).

  • Verba de contingências

    Como resultado da negociação entre as partes e dependendo do grau de incertezas ainda presentes no momento da contratação, pode-se prever uma verba de contingências, que não faz parte do PMG, e que só será utilizada nas hipóteses previstas em contrato ou em uma matriz de contingências combinada entre as partes e anexada ao contrato. Sobre essa verba pode ou não incidir a remuneração do contratado – dependendo da negociação.

    Inexistência de provisão de recursos para riscos ordinários

    No sistema open book não se encontra nenhuma provisão para refazer ou substituir itens defeituosos (que o empreiteiro inclui em sua proposta, sem a necessidade de demonstrar ao contratante). Isso significa que, iniciando por esse item, em comparação com a empreitada, o preço final do contrato de ADM com PMG já é potencialmente menor. Mas não há mágica: esse custo há de encontrar uma forma de ser absorvido. E essa absorção é feita simplesmente pela gestão do construtor/administrador.

    De fato, o gestor experiente, habituado a administrar contratos de ADM com PMG, aposta em sua própria expertise para conseguir, ao longo da execução da obra, gerir os subcontratados da melhor forma possível, exigindo o cumprimento de suas obrigações e obtendo deles a reposição de materiais defeituosos e a recuperação de serviços mal executados. E, sempre que não consegue evitar algum gasto superior ao programado em determinado item, o construtor fará o esforço necessário para recuperar o valor em outros itens, reequilibrando os custos previstos e mantendo-se dentro do PMG.

    Responsabilidade pelo custeio da obra até que o PMG seja atingido

    Uma vez estabelecido o PMG, caberá ao contratante, e somente a ele, custear todas as despesas da obra até que o PMG seja atingido. Isso inclui eventuais refazimentos de itens mal construídos, e aí chega o momento de o dono da obra atingir a total compreensão do conceito da ADM com PMG: ao custear um retrabalho, o contratante não está pagando “a mais” pelo erro de seu contratado principal ou de um contratado por ele administrado. Ele está pagando o custo da obra, com os eventuais erros que naturalmente ocorrem, e que naturalmente devem ser corrigidos.

    Isso faz parte do jogo, de modo que o importante é o dono da obra não perder de vista que ele está garantido pelo limite do PMG. Entretanto, até que o PMG seja atingido, o único caixa que existirá na obra será o dele, contratante.

    Inexistência de custos embutidos

    Enquanto na modalidade de empreitada os custos de correção de erros estão embutidos em cada preço unitário, na ADM com PMG, os recursos necessários para a correção de erros só serão desembolsados pelo dono da obra se tais erros efetivamente ocorrerem, e sempre até o limite do PMG.

    Trata-se, assim, de verdadeira economia, pois, enquanto na empreitada há uma verba destinada para a correção de erros que será paga independentemente da existência destes, na ADM com PMG não há verba prevista para isso, ficando a cargo do construtor/administrador o trabalho de recuperar os recursos gastos com erros, por meio de sua gestão dos demais itens da obra. E, caso não obtenha êxito em sua tarefa, assumirá o custo que exceder ao PMG.

    Faça o download do Quadro comparativo em PDF.

    Veja a seguir a Nota Prática Contrato de Engineering, Procurement & Construction (EPC).

    Este conteúdo é exclusivo para assinantes Lexis 360

    Cadastre-se gratuitamente

    para ter acesso por 7 dias

    ou

    Cadastre-se gratuitamente e tenha acesso ao Lexis 360

    Campo obrigatório.
    Campo obrigatório.
    Campo obrigatório.
    Campo obrigatório.
    Campo obrigatório.
    Campo obrigatório.
    Campo obrigatório.