Contrato de empreitada a preço global

Autor: Fernando Marcondes, sócio do L. O. Baptista Advogados

ATUALIZADO

O contrato de empreitada a preço global é uma das modalidades de contratos de construção mais utilizadas, juntamente com a empreitada a preço unitário, a construção por administração e o modelo EPC.

A empreitada é a modalidade de contrato de construção consagrada em nosso Código Civil – portanto, é uma modalidade típica.

Na codificação anterior, a empreitada era uma modalidade de locação. Já no CC/2002 ela ganhou independência, apartando-se da locação (que agora é apenas locação “de coisas”, art. 565 e ss.) e hoje está prevista nos arts. 610 ao 626 do CC.

Na empreitada a preço global, o dono da obra contrata ao empreiteiro uma obra pronta, pois quer um produto terminado, pronto para utilização. Portanto, ele espera do empreiteiro que o preço proposto contenha tudo o que é necessário para a realização do objeto contratado: fornecimento e serviços até a entrega do escopo previsto.

Importante notar que “obra pronta” pode não significar um edifício completo, já que o dono da obra pode contratar um empreiteiro para, por exemplo, entregar um prédio sem acabamento (sem teto rebaixado ou piso elevado, sem as instalações completas de ar-condicionado). É o que se chama core & shell, que ocorre com frequência em edifícios comerciais, em que o empreendedor objetiva vender ou alugar os pisos para empresas que farão as próprias instalações, dividindo a área conforme suas conveniências e necessidades. Nesses casos, “obra pronta” não é o edifício completo, mas sim o escopo contratado, necessariamente menor que o edifício em condições de uso.

Indicação

Devido à severidade do compromisso assumido pelo empreiteiro, essa modalidade só é indicada para os casos em que os projetos estejam totalmente definidos, e pelo menos boa parte deles já esteja em nível executivo.

Formação do preço global

Ao ser convidado a apresentar proposta para contratação de uma obra pelo regime de empreitada a preço global, o construtor sabe, desde o princípio, que, uma vez que as premissas de sua contratação sejam mantidas no curso da execução do contrato, o preço com o qual se comprometeu não será alterado. Por tal razão, ele deve prever em seu orçamento todas as variáveis que sua experiência lhe ensinou, pois não poderá alegá-las em seu benefício para apresentar pleitos de revisão do preço contratado.

Para a formação do preço global, devem ser considerados:

  • custos diretos: todos os itens que serão agregados à construção: cimento, areia, pedra, concreto, aço, painéis elétricos, tubulações, fiações, sistema de combate a incêndio, louças, metais, sistemas de ar-condicionado e tudo o mais; além de escavações, terraplanagem e outros itens que, mesmo não agregados materialmente à obra, fazem parte de sua construção propriamente dita, tal como o custo da mão de obra direta necessária para a aplicação desses itens e insumos à obra;

Além disso, o empreiteiro deve incluir em sua proposta, diluído nos preços unitários, um conjunto de custos que se agregam ao custo direto, chamados de Benefício e Despesas Indiretas (BDI), quais sejam:

  • custos indiretos: são as atividades indispensáveis à realização da obra, ainda que não venham a ser incorporadas ao seu resultado físico final, por exemplo, a equipe administrativa (gerente de contrato ou engenheiro residente, técnicos e engenheiros de segurança, controllers), vigilância, limpeza, equipe de produção, treinamento de pessoal etc.;

A cada um dos itens e insumos que compõem o custo direto, o empreiteiro agrega (sem necessariamente demonstrar em seus cálculos, pois não está obrigado a isso) os custos indiretos.

Dependendo do sistema adotado por cada construtor, alguns itens podem ser incorporados como custo direto ou custo indireto, por exemplo, os custos de locação de equipamentos como guindastes, gruas etc.

  • overhead: é a remuneração dos custos fixos da empresa, pois são das obras que a construtora retira os recursos necessários à sua própria subsistência, à assistência permanente que dá às suas obras etc.;

  • tributos: o construtor deve agregar todos os tributos que incidirão sobre a totalidade das atividades de compra e prestação de serviços a serem realizadas;

  • projeção de lucro: é objetivo final de todas as empresas;

  • riscos ordinários: valor destinado a suportar os riscos ordinários de sua atividade. Nesse valor está prevista, inclusive, uma verba para a correção de seus próprios erros (itens mal executados, materiais com defeito etc.) e para remunerar eventuais atrasos que ele próprio venha a causar como decorrência de uma gestão equivocada ou de eventos que, pelo contrato, não lhe dão direito de pleitear nenhum acréscimo.

Com base nestas informações, o empreiteiro prepara uma Planilha de Preços Unitários (PPU), em que descreve os itens materiais que serão aplicados à obra, em outra coluna o volume de cada item e, na coluna seguinte, seus valores unitários. Então, multiplica-se o volume pelo preço unitário e, na última coluna, é obtido o preço global de cada conjunto de itens. Ao final, são somados todos os preços globais e encontra-se o resultado do preço global da obra.

Ressalte-se que no preço unitário da primeira coluna da PPU já estão incorporados todos os demais itens que compõem o BDI. Deste modo, um metro cúbico de areia, que em qualquer loja de material de construção custa “x”, na PPU aparecerá com valor muito maior, pois se trata do preço daquele metro de areia aplicado na obra, uma fração que lhe é atribuída de todos os custos da obra.

Compromisso do empreiteiro

O preço global será o compromisso do empreiteiro: se não houver mudanças de projeto, nem das premissas com base nas quais se formaram o preço e o prazo da obra, o empreiteiro não poderá exigir do dono da obra nenhum custo que exceda o preço global.

Compromissos do contratante

Os compromissos do contratante, em resumo, são:

  • aprovar as medições e pagar a contraprestação;

  • obter as licenças ambientais;

  • fornecer e manter livres os acessos;

  • fornecer os projetos (se estiverem a seu cargo);

  • fornecer os equipamentos e materiais que eventualmente estejam sob sua responsabilidade;

  • colaborar com o contratado no cumprimento de suas obrigações, e mais, abster-se de dificultar as atividades do contratado.

Revisão do objeto e do preço

Alterações de projeto e outras interferências de diversas naturezas ocorrem naturalmente e geram a necessidade de revisão do preço global. Por isso mesmo, a planilha apresentada exibe o preço unitário de cada item, pois os preços que ali estão expressos serão a referência para os eventuais adicionais a serem apresentados ao longo da obra.

Se houver necessidade de executar algo não previsto na planilha, e desde que essa necessidade não advenha de atitudes ou omissões do próprio empreiteiro, ele apresentará orçamento específico a preços de mercado, para aprovação do dono da obra e posterior execução.

Todo adicional, em regra, deve ser aprovado pelo dono da obra antes de ser executado, ainda que composto de itens já previstos na planilha de orçamento. A experiência mostra, no entanto, que, devido à informalidade do ambiente de obra e da velocidade necessária para que não se atrase o prazo final, é comum que o empreiteiro inicie e até conclua serviços adicionais antes da aprovação formal do dono da obra. Esse comportamento interessa ao dono da obra, que é o primeiro a querer ver seu prazo cumprido. Portanto, desde que ele esteja presente na obra, tenha assistido à iniciativa do empreiteiro de executar o item não previsto originalmente, e não tenha se oposto, será obrigado a pagar pelo Adicional. Essa previsão foi incorporada ao CC/2002, por meio do parágrafo único do art. 619.

Todos os adicionais devem ser incorporados ao preço global para pagamento pelo dono da obra.

Faça o download do Quadro comparativo em PDF.

Veja a seguir a Nota Prática Contrato de empreitada a preço unitário.

Este conteúdo é exclusivo para assinantes Lexis 360

Cadastre-se gratuitamente

para ter acesso por 7 dias

ou

Cadastre-se gratuitamente e tenha acesso ao Lexis 360

Campo obrigatório.
Campo obrigatório.
Campo obrigatório.
Campo obrigatório.
Campo obrigatório.
Campo obrigatório.
Campo obrigatório.