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Aspectos da due diligence imobiliária

Autor: Pablo Meira Queiroz, sócio do TozziniFreire Advogados

ATUALIZADO

Sob a ótica imobiliária, um M&A começa com a obtenção das informações básicas sobre a empresa-alvo, quais sejam:

  • lista de imóveis que, por seu valor de mercado ou importância para as operações, sejam considerados relevantes para o negócio;

  • identificação dos imóveis próprios e de terceiros e indicação do título de aquisição ou que legitima a posse e exploração do ativo;

  • identificação da localização dos imóveis entre zonas urbanas ou rurais, com a indicação dos seus dados cadastrais como imóvel urbano ou rural, com especial atenção para os imóveis rurais, localizados – ou não – em faixa de fronteira; e

  • destinação dos imóveis relevantes, isto é, qual a função que eles cumprem dentro do negócio.

Muito da análise de riscos e correspondente tratamento contratual abordados nesse subtópico se desenvolve no campo estritamente jurídico, a partir de documentos e informações fornecidos pela empresa-alvo no âmbito da due diligence.

É preciso considerar, contudo, que os documentos refletirão apenas os aspectos formais de cada questão. Será possível afirmar, por exemplo, que determinada construção possui Habite-se, foi objeto de vistoria do Corpo de Bombeiros ou que a atividade nele exercida está licenciada. A partir de documentos, como as matrículas dos imóveis, será igualmente possível afirmar que os imóveis da empresa-alvo possuem determinada área total.

O que a documentação jurídica não revela?

A resposta a essa pergunta está na maior ou menor distância entre o formal e a realidade. Em outras palavras, é possível e até mesmo comum que as informações contidas na documentação dos ativos imobiliários de uma operação não reflitam a realidade, o que pode trazer uma série de implicações para o negócio. Por conta dessas potenciais implicações é que se optou por inserir nessa Nota Prática um tópico que, embora trate de matéria que se confunde com a due diligence imobiliária, já desenvolvida na Nota Prática Due diligence: imobiliário, deve ter seus reflexos considerados na estruturação da operação de M&A como um todo.

Somente a partir da conjugação das análises jurídica e técnica é possível obter um panorama mais completo e preciso dos ativos imobiliários envolvidos em determinada transação de M&A. Essa boa prática, já difundida e consolidada em outros campos, como o ambiental, ainda é negligenciada nos aspectos imobiliários das operações, embora esteja ganhando corpo a cada dia.

Os tipos mais comuns de due diligence para avaliação de aspectos imobiliários em operações de M&A são:

  • engenharia e conformidade de licenças;

  • levantamentos topográficos, planialtimétricos e plotagens; e

  • due diligence social.

Engenharia e conformidade de licenças

Essa avaliação tem como propósito:

  • fornecer elementos que permitem a comparação da área construída licenciada e a área real;

  • verificar a efetiva existência e observância das medidas de segurança consideradas para a emissão de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiro(AVCB);

  • verificar o cumprimento das condicionantes para emissão de cada licença; e

  • identificar problemas estruturais e outros riscos construtivos que possam comprometer a exploração de um imóvel ou diminuir o seu valor de mercado.

Levantamentos topográficos, planialtimétricos e plotagens

Essa avaliação tem como propósito:

  • apurar a área real dos ativos imobiliários, confrontando-a com aquelas constantes dos registros imobiliários e contratos que garantam a exploração do bem à empresa-alvo; e

  • identificar eventuais sobreposições com propriedades de terceiros.

Due diligence social

A due diligence social pode ter escopo bastante amplo, abrangendo questões que, além de danos reputacionais, aplicação de multas e outras penalidades, são capazes de resultar na perda da propriedade do imóvel, por evicção, desapropriação ou expropriação. Algumas dessas questões são:

  • a existência de conflitos fundiários com movimentos sociais ou outros tipos de disputas possessórias;

  • o levantamento de histórico de grilagem na região;

  • a verificação da proximidade de ativos imobiliários com reservas indígenas e comunidades quilombolas ou da existência de pleitos e estudos nesse sentido;

  • a existência de trabalho em condições análogas à de escravo;

  • o uso de trabalho infantil;

  • outros aspectos que não possuem relação direta com os ativos imobiliários, como aspectos de responsabilidade social da empresa-alvo – sua interação com a comunidade, suas cadeias produtivas, condições de moradia oferecidas aos seus trabalhadores rurais e aqueles empregados em seus canteiros de obra.

Alguns aspectos cobertos pelas due diligences mencionadas devem ser refletidos nas declarações e garantias imobiliárias inseridas nos documentos da transação, conforme o modelo-base da cláusula R&W de due diligence.

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