Risco por irregularidades urbanísticas

Autor: Pablo Meira Queiroz, sócio do TozziniFreire Advogados

ATUALIZADO

Um ponto sensível em M&As que envolvem ativos imobiliários se refere à regularidade das construções de propriedade ou ocupadas pela empresa-alvo. Fazem parte do que aqui se convencionou chamar de irregularidades urbanísticas as matérias atinentes à regularidade:

  • das construções compreendidas na operação; e

  • das atividades nelas desenvolvidas, ambas sob a ótica das leis de uso e ocupação do solo urbano e de segurança de edificações.

Os desafios trazidos por esse tema são agravados por duas de suas características:

  • a regulamentação urbanística é matéria de competência municipal, ao que se soma a influência do Corpo de Bombeiros – de jurisdição dos estados – nas questões de segurança de edificação, com boa parte das normas a respeito, nos dois âmbitos, apresentando caráter infralegal, o que acarreta grande dificuldade para acessar o conteúdo dessas normas e decifrar todo o marco legal, especialmente em operações que envolvam ativos em múltiplas jurisdições; e

  • embora não haja estatística consolidada que corrobore a afirmação, a experiência mostra que, no Brasil, a irregularidade é regra em matéria de direito urbanístico, impondo aos assessores legais o desafio de conciliar o mundo do “dever ser” com a prática consolidada.

Licenças

As principais licenças a serem consideradas nesse tipo de análise, sem prejuízo de outras adicionais previstas em determinadas localidades ou para certas atividades, assim como relacionadas a outras matérias (licenças ambientais, por exemplo), são:

  • Certificado de Conclusão de Obra, mais conhecido pela expressão “Habite-se”: emitido pela prefeitura municipal, atesta que determinada obra foi concluída em conformidade com o projeto previamente aprovado pelas autoridades, estando apta, portanto, a ser ocupada;

  • Licença de Instalação e Funcionamento: também emitida pela prefeitura municipal, reconhece que as atividades a serem desenvolvidas em determinado imóvel são compatíveis com a legislação de uso e ocupação do solo, evitando, por exemplo, a instalação de atividades industriais em zonas estritamente residenciais, assim como a conformidade das atividades com o imóvel (no sentido de edificação) em si;

  • Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB): emitido pelo Corpo de Bombeiros (esfera estadual), leva em consideração o tipo de atividade a ser desenvolvida no imóvel e aspectos como nível de concentração de pessoas, para determinar as normas de segurança e combate a incêndios, que deverão ser observadas, e o cumprimento dessas normas.

Essas licenças, na maior parte dos casos, estão entrelaçadas, sendo a existência de Habite-se válido requisito para a emissão de Licença de Instalação de Funcionamento e do AVCB, da mesma forma que muitos munícipios exigem a prévia vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) como condição para o licenciamento das atividades que se pretende desenvolver no local.

Consequências

A inexistência ou irregularidade de qualquer das licenças citadas acarreta, na maior parte das jurisdições, as seguintes consequências:

  • notificação/auto de infração e concessão de prazo para esclarecimentos ou regularização dos problemas apontados;

  • imposição de multa; e,

  • o pior cenário, determinação da demolição de construções irregulares ou, conforme o caso, de interrupção das atividades exploradas no imóvel.

É de se notar, portanto, que este tópico também trata do risco da quebra de continuidade da exploração de um ou mais ativos imobiliários pela empresa-alvo, ainda que potencialmente, isto é, na sua consequência mais extrema. Por isso, é possível dizer que os efeitos das irregularidades urbanísticas terão caráter essencialmente financeiro, envolvendo as penalidades financeiras, custo de desmobilização e instalação em novo local, perda de receita e impactos na precificação do negócio.

Remédios contratuais

O fator “irregularidade como regra” tende, entretanto, a conduzir o tratamento dessa matéria nos documentos da transação por caminhos distintos dos mecanismos de retenção ou ajuste de preço, em grande parte porque as pessoas em geral e os vendedores em especial ainda relutam em aceitar as consequências das irregularidades urbanísticas como um risco concreto. Prever a conclusão de medidas de regularização urbanística como condição precedente para o fechamento costuma esbarrar nas barreiras de tempo, uma vez que processos de regularização de atividades ou edificações costumam ser lentos na maior parte dos munícipios brasileiros.

O apetite para risco do comprador, evidentemente, influencia substancialmente o remédio contratual para os aspectos urbanísticos da operação, mas, em vista das dificuldades mencionadas, é possível dizer que as soluções mais frequentes passam pelas declarações e garantias específicas de que não há autuações, questionamentos ou irregularidades, estando as construções e atividades devidamente licenciadas. Veja um modelo de cláusula R&W sobre licenciamento.

Além disso, a depender da importância do ativo para a operação, a previsão de cláusula de indenização específica, com valores determinados ou determináveis para o risco de interrupção das atividades em dado imóvel por conta de problemas com licenciamento, também pode ser um caminho viável.

Veja a seguir a Nota Prática Aspectos da due diligence imobiliária.

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