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Aspectos imobiliários

Autor: Pablo Meira Queiroz, sócio do TozziniFreire Advogados

Revisado em: 03/03/2017
Acesse aqui o INFOGRÁFICO DE ASPECTOS IMOBILIÁRIOS

Uma das primeiras questões a serem enfrentadas em uma negociação de M&A que envolva ativo imobiliário é a definição sobre o objetivo, ou, em outras palavras, o que realmente importa para a transação: um ou mais ativos imobiliários determinados ou um negócio, uma operação que se desenvolve em determinados imóveis?

Se o ativo imobiliário é o que mais importa, o negócio poderá assumir a forma de aquisição de ativo ou M&A imobiliário. Nos casos em que o imóvel é um elemento acessório – porém, importantíssimo – da operação, teremos um M&A clássico.

O objetivo desse subtópico é abordar os aspectos imobiliários envolvidos em uma operação de M&A no seu sentido clássico, em que os ativos imobiliários são parte de uma atividade mais abrangente.

Aquisição de ativo

A compra de ativo tende a assumir forma próxima à de uma aquisição imobiliária pura. A situação do ativo deve ser avaliada, especialmente para afastar risco de evicção. Essa é uma alternativa atrativa nos casos em que a aquisição da empresa proprietária do ativo representar riscos sucessórios relevantes. Além disso, é preciso analisar bem as questões fiscais.

M&A imobiliário

M&A imobiliário, aqui entendido como a operação que se estrutura sob a forma de uma aquisição de empresa, embora seu objetivo final seja a aquisição e exploração econômica da propriedade de um ou mais imóveis, normalmente por meio da locação ou outra forma de cessão temporária e remunerada do uso do bem.

M&A clássico

Nos casos em que o imóvel é um elemento acessório – porém, na maioria das vezes, relevantíssimo – da operação, teremos um M&A em seu sentido original, em que os aspectos imobiliários se somam a tantos outros com igual ou maior importância, demandando um enfoque mais amplo.

Isso não implica dizer que nas duas estruturas indicadas – aquisição de ativo e M&A imobiliário – outras questões não mereçam atenção e imponham desafios ao negócio. Na verdade, à medida que envolva outros elementos ligados ao ativo almejado, como equipamentos, instalações e, no limite, um conjunto organizado de bens que constitua uma atividade empresarial (remetendo-nos ao conceito de estabelecimento), mais a aquisição de um ativo se aproximará de uma operação dita clássica de M&A. O mesmo ocorre com o M&A imobiliário, especialmente nos casos em que envolver determinada atividade empresarial organizada sobre o ativo adquirido, como hotéis, shopping centers etc.

Os efeitos práticos da definição entre um e outro formato – aquisição de ativo e M&A imobiliário – vão além das óbvias diferenças em termos de instrumentalização do negócio, direcionando toda a abordagem da operação, incluindo mecanismos de precificação e ajuste de preço e cuidados a serem adotados, contratualmente e em termos de due diligence. Antes, é importante entender os principais fatores de decisão envolvidos.

Impactos mais comuns dos ativos imobiliários na transação

A existência de ativos imobiliários pode impactar uma operação de M&A de formas bastante distintas. Os efeitos vão desde uma influência quase imperceptível sobre a precificação (valuation), cujas causas são – quando muito – abordadas em declaração de conteúdo genérico nos documentos da transação, à sujeição de toda a operação a aprovações por parte do Poder Público, passando por riscos específicos à continuidade de determinadas atividades com maior potencial de impacto no preço e na atratividade do negócio.

Os potenciais impactos dos ativos imobiliários devem ser avaliados a partir da conjugação das informações obtidas sobre a empresa-alvo, especialmente a função do ativo para o negócio e a natureza do direito que a empresa-alvo detém sobre ele, o que determinará o tipo de risco a que cada ativo está exposto. Embora esses riscos possam ter as mais diversas causas e efeitos, é possível classificá-los em três categorias abrangentes:

  • quebra de continuidade da exploração do imóvel;

  • restrição à aquisição de direitos sobre bens imóveis rurais; e

  • irregularidades urbanísticas.

Essas categorias foram definidas em vista da forma de materialização dos riscos atrelados aos aspectos imobiliários abrangidos por elas individualmente e, para maior clareza, serão abordadas em Notas Práticas específicas.

Veja os temas abordados neste subtópico:

Compra de ativo imobiliário x compra da empresa

Ativos imobiliários relevantes

Risco de quebra de continuidade da exploração do imóvel

Restrições à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro

Risco por irregularidades urbanísticas

Aspectos da due diligence imobiliária

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