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Due diligence: imobiliário

Autor: José Barreto Netto, sócio do Vaz, Barreto, Shingaki & Oioli Advogados

Revisado em: 12/04/2017

Objetivos

A due diligence imobiliária tem como objetivo identificar os imóveis de propriedade da empresa-alvo e os eventuais ônus a eles atrelados que possam impactar a operação de M&A. Em linhas gerais, procura-se realizar um levantamento do histórico das propriedades da empresa-alvo, verificar a regularidade dos atos de registro, bem como os aspectos ambientais, urbanísticos, cíveis, trabalhistas e tributários que possam de qualquer modo restringir o exercício pleno dos direitos decorrentes da propriedade imobiliária.

Providências iniciais

O primeiro passo em uma due diligence imobiliária é a realização de uma entrevista com os representantes da empresa-alvo para identificação dos imóveis de sua propriedade e dos direitos sobre imóveis de propriedade de terceiros de que a empresa-alvo seja titular, por exemplo, a posse ou o usufruto. A partir dessa identificação será possível determinar quais documentos o advogado deverá solicitar para verificar a regularidade desses bens e direitos.

Os documentos a serem examinados compreendem, essencialmente:

  • matrículas dos imóveis;

  • contratos de compra e venda, de locação ou de comodato;

  • certidões;

  • licenças;

  • alvarás de funcionamento (Auto de Licença de Funcionamento – Aluf);

  • autos de vistoria do corpo de bombeiros;

  • comprovante de pagamento de tributos que incidem sobre imóveis (ITBI, IPTU ou ITR); e

  • laudos técnicos.

Ademais, o advogado deverá verificar se os bens imóveis de propriedade da empresa-alvo estão localizados em território urbano ou rural, na medida em que a legislação aplicável e os tributos incidentes serão diferentes.

Pontos principais

O primeiro e mais importante documento a ser analisado no âmbito da due diligence é a matrícula atualizada dos imóveis de que a empresa-alvo seja proprietária e dos imóveis de terceiros sobre os quais a empresa-alvo possua algum direito. A matrícula é um documento de registro e averbação dos instrumentos celebrados pelo proprietário do imóvel e que constituem ou desconstituem seus respectivos direitos reais. A matrícula de um imóvel é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está localizado.

A matrícula trará descrição física e geográfica do imóvel, bem como a circunstância que lhe deu origem, podendo estar ligada, por exemplo, a incorporação ou desmembramento de outros imóveis, que, em alguns casos, também deverão ser objeto de análise. É importante que o advogado atente para a existência de eventuais ônus e gravames sobre o imóvel que poderão limitar o exercício dos direitos decorrentes de sua propriedade. Tais ônus podem ser:

  • hipoteca;

  • penhora;

  • alienação fiduciária; ou

  • promessa de compra e venda.

A matrícula também exibirá informações sobre a cadeia histórica de proprietários e titulares de direitos sobre o imóvel, fazendo referência aos negócios jurídicos que lhe deram causa.

Com relação a esses negócios jurídicos, que podem consistir em contratos ou até mesmo decisões judiciais, é importante verificar o atendimento aos requisitos legais para sua legítima formação. A existência de vícios pode contaminar a relação jurídica subjacente, tornando irregulares a aquisição e o exercício de alguns direitos, por exemplo, na hipótese de transferência de direito de propriedade operada em fraude contra credores.

A depender da atividade que se realize no imóvel, também é importante estar atento a eventual necessidade de licenças e alvarás que denotem seu regular exercício, como licenças para construção, reforma e funcionamento, licenças ambientais, autos de vistoria do corpo de bombeiros ou da vigilância sanitária, autorizações para uso de produtos químicos ou captação de recursos hídricos, entre outras.

Em relação a esses documentos, o advogado deverá verificar se eles correspondem ao endereço do imóvel constado na matrícula e os seus respectivos prazos de validade. Além disso, é fundamental averiguar se o exercício das atividades da empresa-alvo está adequado ao plano diretor do município onde está localizado o imóvel. Tal informação poderá ser obtida por meio de uma certidão de zoneamento.

Um outro ponto a que o advogado deve sempre estar atento é se o imóvel está localizado em área que implique restrições à sua utilização, como áreas indígenas, quilombolas, terrenos de fronteira ou marinhos, áreas destinadas à reforma agrária ou, ainda, regiões de proteção ambiental permanente. Em alguns casos essa verificação pode ser possível a partir da análise da matrícula do imóvel, mas na maioria das vezes será necessária a emissão de certidões por órgãos específicos como o Incra, Funai, Ibama, entre outros.

É importante que o advogado se certifique de que a empresa-alvo disponibilize as certidões de tributos imobiliários inscritos e não inscritos em dívida ativa relativos a todos os imóveis de sua propriedade e dos imóveis de terceiros sobre os quais ela possua algum direito. Tal diligência é relevante no âmbito da operação de M&A na medida em que os imóveis da empresa-alvo com débitos em aberto serão também adquiridos pelo cliente, que será responsabilizado por todas as dívidas e ônus a eles atrelados.

Por fim, para que o cliente possa mensurar corretamente o valor dos imóveis, faz-se essencial a análise de laudo de avaliação elaborado por empresa de engenharia especializada e idônea. O laudo de avaliação difere muito da avaliação de imóveis para fins de compra e venda realizadas entre pessoas físicas – em que a determinante do preço é a lei da oferta e da procura. O trabalho de engenharia consiste em determinar o valor de mercado com a utilização de técnicas baseadas nas normas NBR 14653, e isentas de envolvimentos emocionais e interesses econômicos. Dessa forma, pode-se afirmar com certeza de que aquele valor é único naquele momento, dando a segurança necessária para a tomada das decisões.

Veja Checklist contendo todas as recomendações para a auditoria legal imobiliária.

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