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Contrato de locação

Autores: Daniela Zaitz, sócia, e Roberta Leme da Fonseca Thompson, associada, ambas do L.O. Baptista Advogados

Revisado em: 27/04/2017

O contrato de locação é normalmente utilizado nas operações em que o imóvel no qual a target está localizada ou em que ela exerce suas atividades é de propriedade dos vendedores ou de empresa do grupo dos vendedores.

Dessa forma, a celebração do contrato de locação pode ser essencial para a operação, de forma a permitir que a target continue exercendo suas atividades sem interrupção.

Nesses casos, os termos e condições do contrato de locação, tais como prazo e valor do aluguel, farão parte da negociação do Share Purchase Agreement (SPA).

Partes

As partes do contrato de locação são a target, na qualidade de locatária, e os vendedores ou empresa do grupo dos vendedores, proprietária do imóvel, na qualidade de locadores.

Muitas vezes o comprador também assina o contrato de locação na qualidade de interveniente anuente.

Objeto

O objeto do contrato de locação é a locação do imóvel para que a target possa exercer suas atividades. É importante definir a natureza da locação como não residencial e indicar expressamente quais atividades podem ser exercidas no imóvel.

O contrato também deverá descrever o imóvel de forma detalhada e, de preferência, a obrigação de registro dele na matrícula, de forma a garantir alguns direitos da target em caso de venda do imóvel pelo locador.

Dependendo da atividade exercida pela target no imóvel, pode ser recomendável um estudo das condições do solo e verificação de eventual passivo ambiental para que seja possível diferenciar algum dano causado ao imóvel antes e após a venda da target.

Renovação

Nas locações não residenciais, o locatário terá o direito à renovação do contrato desde que cumpridos os requisitos previstos no art. 51 da Lei do Inquilinato, conforme listados a seguir:

  • contrato a se renovar tenha sido firmado por prazo determinado e por escrito;

  • o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos seja de 5 anos no mínimo; e

  • o locatário esteja explorando a mesma atividade no local pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.

Prazo

O prazo do contrato de locação pode se tornar um item importante da negociação da operação, já que, para ter o direito de renovação do contrato, este precisa ser firmado por um prazo mínimo de 5 anos (desde que cumpridos também os demais requisitos, conforme indicado acima).

Vale lembrar que um contrato firmado por prazo indeterminado (incluindo os contratos cujo prazo não tenha sido renovado por escrito) não dará ao locatário o direito à renovação do contrato, ainda que possa ser comprovado que o locatário alugue o imóvel por mais de 5 anos e cumpra os demais requisitos legais.

O contrato de locação deverá também estabelecer as hipóteses de rescisão (tais como descumprimento de obrigação não sanada em um prazo acordado, desapropriação do imóvel por ente público, entre outras) e a aplicação de penalidades.

Obrigações das partes

O contrato de locação deverá estabelecer de forma detalhada as obrigações das partes em relação à manutenção do imóvel, reparação de danos causados ao imóvel, contratação de seguros, pagamento de despesas, tributos etc.

Em algumas operações, o aluguel também é considerado uma garantia da obrigação de indenização dos vendedores. Nesse sentido, o contrato poderá estabelecer a possibilidade de a target compensar eventuais valores devidos aos vendedores – como aluguel do imóvel – com os valores devidos pelos vendedores a título de indenização, nos termos do SPA.

Direito de preferência

A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário terá preferência na aquisição do imóvel em igualdade de condições com terceiros, devendo tal direito ser exercido no prazo de 30 dias.

Caso o locador não respeite o direito de preferência do locatário, este poderá reclamar perdas e danos ou haver para si o imóvel, mediante depósito do preço, dentro do prazo de 6 meses da venda, desde que o contrato esteja averbado na matrícula do imóvel. Assim, para garantir tal direito, o contrato de locação deverá estabelecer a autorização pelo locador de registro e averbação do contrato na matrícula do imóvel.

É também recomendado que seja incluída uma cláusula estabelecendo que, em caso de venda, caso o locatário não exerça o direito de preferência, o comprador do imóvel ficará obrigado a cumprir todos os termos e condições do contrato, não sendo permitido o despejo do locatário.

Benfeitorias

O contrato de locação deverá dispor sobre o tratamento a ser dado às benfeitorias, bem como sobre a necessidade de prévia autorização do locador.

A Lei do Inquilinato estabelece que as benfeitorias necessárias (ainda que não autorizadas pelo locador) ou as úteis (desde que autorizadas pelo locador) deverão ser indenizadas e permitem o exercício do direito de retenção.

Já as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, devendo ser levantadas pelo locatário, desde que sua retirada não prejudique o imóvel.

Demais cláusulas

O contrato de locação deverá dispor sobre todas as demais condições acordadas entre as partes, tais como garantias do pagamento do aluguel (fiança, fiança bancária, seguro), possibilidade de cessão e sublocação e forma de resolução de conflito.

Contratos de arrendamento ou parceria

Em operações que envolvem imóvel rural e atividade agrícola, é comum que seja firmado um contrato de arrendamento ou parceria.

Veja a seguir a Nota Prática Contratos de arrendamento ou parceria.

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